2011. szeptember 2., péntek

Kormányzati áttörés a devizahitelek frontján?

Miközben a svájci frank nemzetközi okokra visszavezethető szárnyalása miatt egyre több devizahiteles kerül csődközelbe, az eddig megjelent megoldások minimum kétélűek. Az elsőként bevezetett ingatlanárverési moratórium például jelentősen lefékezte a hitelezést, ezáltal aláásta a legalább annyira fontos másik célt, a gazdaság talpra állítását. A második intézkedés, a frank árfolyamának 180 Ft-on történő rögzítése a pillanatnyi könnyebbség után hosszú távon hatalmas terhekkel fenyeget (nem tudod fizetni a törlesztést? semmi gond, rád terhelünk még egy hitelt, 30 évre). A csoportos perrel kecsegtető, nagy nevek által is felkarolt Magyar Szociális Fórum érvelése álláspontom szerint kétséges, amint az alábbiakban kifejtem. Létezik azonban reális lehetőség is az áttörésre, melyet haladéktalanul ki kellene használni.

Róna Péter és a Szociális Fórum szerint "hibás áru" volt a devizahitel, hiányos volt a tájékoztatás, ezért a szerződés tisztességtelen, ergo semmis. E tábor támogatói hozzáteszik, hogy a bankok, úgymond, nem is láttak svájci frankot. Szerintem erre nem lehet sikeres keresetet alapítani. Az adós ugyanis érdekelt volt az alacsony kamatban, azt pedig egy SFR-indexhez kötve tudták neki biztosítani. Az indexálásnak nem követelménye, hogy az index alapja fizikailag átfolyjon a bankon, ahogy pl. az arany árához indexálás nem feltételezi az arany tényleges birtoklását. Alaptalan érvelés, hogy becsapták volna vagy hiányosan tájékoztatták volna a hitelfelvevőt. Ellenkezőleg, a frankhoz indexálás az ő tudtával és beleegyezésével történt. Tisztában volt vele, hogy ha emelkedik a frank árfolyama, akkor neki annyival többet kell majd fizetnie. E tekintetben legfeljebb az aránytalan, rejtett "forrásköltségek" felszámítása támadható, de ez nem kellő alap a szerződés semmisségének kimondására. Egy erre alapuló egyéni és/vagy csoportos kereset költségei nagyok, következményei potenciálisan súlyosak/vállalhatatlanok, esélyei ellenben marginálisak.

Hasznosabb, sőt sikerrel kecsegtető lehet az az irány, hogy a frank utóbbi években tapasztalt szárnyalása mind a bank, mind az ügyfél számára vis major esemény, amelyben meg kell egyezni az előre nem látott hatások terhének ésszerű, méltányos, arányos megosztásáról. A megosztás lényege: az ügyfél vállalja az indexemelkedés költségét, de nem vállalja a rejtett/belső további indexek, állítólagos forrásköltségek hatását (hiszen a bank csak indexált, ténylegesen nem volt szüksége svájci frankra). A bank ellenben vállalja az index mellé saját üzleti döntésével kreált költségeket: tehát a "forrás-" és egyéb önkényes díjakat, továbbá a bank állja annak a szélsőséges, vis major helyzetnek a költségét, hogy -- jelenlegi bedőlést kikényszerítve, az irreális ingatlanpiaci viszonyok tükrében -- túlhitelezte az ingatlant. E vis major körülmény kezelése során maximum annyi járhat a banknak, amennyiért a hitelből finanszírozott ingatlant (és nem a második-harmadik biztosítékot!) el tudja adni. Ennél egy árva rappennel sem követelhet többet.

A vis major helyzet elfogadtatása nem bírósági, hanem kormányzati feladat, mivel ebben a helyzetben a bankokra kollektív nyomást csak az állam gyakorolhat. Valószínűleg kevés szerződésben szerepel tételesen, hogy vis major eseménynek számít az, ha az indexvaluta erősödése folytán az adósság meghaladja az ingatlan piaci értékét. Nem is lett volna célszerű ilyet beleírni, mert akkor százezrek mondanák fel a hitelüket erre hivatkozva. Ugyanakkor a bank mindenkor úgy hitelez, hogy az ingatlan értéke extrém helyzetben se lehessen alacsonyabb a hitel összegénél. A jelen állapot túlmegy a bank üzleti tűréshatárán, ergo vis major. A kormányzati nyomás arra épülhet, hogy a bankok ugyan nem kötelesek elfogadni a vis major tényét és a belőle következő terhek arányos, méltányos tisztességes megosztását, de ebben az esetben az állam indít pert a polgárait képviselve, ez pedig a mostaninál nagyságrendekkel nagyobb számú bedőléshez, ám a várnál lassabb és alacsonyabb mértékű megtérüléshez fog vezetni. Alternatív lehetőségként az állam törlesztési szükségállapotot hirdethet, amíg a svájci frank árfolyama 200 forint alá nem süllyed. A frankhitelezés kockázatának megítélésében a bank profi volt, az adós pedig amatőr, és a pénzügyi rendszer egészének válsága miatt mindketten súlyosan tévedtek. A pénzügyi rendszer egészének kockázata szempontjából egyetlen bank sem állíthatja tudatlannak, vétlennek magát. Tehát az arányos tehermegosztás során a bank nagyobb (mondjuk 10:1 arányú) felelősségéből kell kiindulni. A kormány bankokkal kötött megállapodását újra kell tárgyalni, a bankok ugyanis sokkal gyengébb tárgyalási pozícióban vannak, mint azt eddig gondolták.

(Utánanéztem, hogyan érhet az ingatlan kevesebbet az USA-ban, mint a tartozás: csak úgy, ha utólag másik hitelt is felvett a tulajdonos, mondjuk, medenceépítés céljára, és annak értéke nem növeli a mai piacon az ingatlan értékét. Az Obama-kormány még az ilyen anomáliák ellen is megoldást kínál, az államilag támogatott hitelkiváltás az ingatlan piaci értékének 125%-ig igénybe vehető. Ebben az esetben az adós és a bank is óvatlan volt, első körben a becsült ingatlanérték 80, majd akár 100%-ára szólt a hitel. Nálunk azonban senki nem volt felelőtlen, egy magyar devizahitel a becsült érték 40-50-60%-ára szólt, a felek az ésszerűen várható szokásos üzletmenetre készültek. A bankot is váratlanul éri a mai árfolyam-érték kombináció, amely ennek alapján vis major helyzet, és akként kezelendő.)

A bankok számára célszerű megfontolni, hogy hosszabb távon várhatóan helyreáll a svájci frank árfolyama, a hitelek törleszthetővé válnak, az adósság-ingatlan érték újra kezelhető arányt mutat. Ennek fényében elkerülendő önkényes intézkedés egy világválság közepén, kiragadott pillanatban, irreális piaci viszonyok közepette adósságot érvényesíteni. Olyan ötlet, mint egy trópusi hurrikán okozta áradás másnapján megbüntetni az autóst, mert a járművét tilos helyre sodorta a szökőár, és egy órán belül nem tudja onnan elszállítani! Méltányos, és a feleknek összességében előnyösebb megoldás megvárni a károk elhárítását, addig is együttműködni a normál viszonyok mielőbbi helyreállása érdekében.

Ne feledjük ugyanis, hogy egy hitel bedőlése minimum két részből alakul ki. Egyrészt az adós nem tud annyit törleszteni, amennyit a jelen index alapján a bank követel, másrészt a bank üzleti döntése, hogy ezt a helyzetet nemteljesítésként értelmezi, és betű szerint igyekszik leverni az adóson a szerződést, miközben számára is világos, hogy vis major eseményről van szó. A bankot kizárólag az ösztönzi erre a merev magatartásra, hogy lehetőséget lát az ingatlan értékét meghaladó igénye érvényesítésére. Ha ez a lehetőség kikerül a képből, az alapvető stratégiaváltást hoz! Javaslom, hogy a kormány ezen a ponton áttörve alakítsa mindenki számára kedvező irányba a devizahitelek kezelését.

(Ezt is beküldtem Fidesz bácsi levelesládájába.)

Nincsenek megjegyzések:

Megjegyzés küldése