2011. augusztus 16., kedd

Hol van a devizahitelek gyenge pontja?

Elsőként ott, ahol Róna Péter és dr. Léhmann György ügyvéd véli. Szerintük -- és szerintem -- nem jogos előre meg nem határozott törlesztőrészletekkel hitelszerződést kötni. A svájci frankban felvett hitel törlesztőrészletét azonban meghatározhatják frankban, amit az előző havi átlagárfolyam alapján forintra átszámítanak. Ebben az esetben a törlesztőrészlet kiszámítható, még ha változik is az árfolyam. Az adós ugyanis nyomon követheti a frank árfolyamalakulását, kiszámíthatja, hogy nagyjából mennyi lesz a következő törlesztőrészlete. Gyakran hallom azonban, hogy a törlesztőrészlet sokkal magasabbra emelkedik, mint az árfolyam, a szerződésbe beépített különböző egyéb mutatók miatt. Ez a rész nem jogos, mert az ügyfél számára átláthatatlan mechanizmust léptet életbe, és ez kimeríti a tisztességtelen szerződés fogalmát. Ezen a ponton tehát megtámadható bármelyik devizahitel-szerződés, hiszen ha a havonta törlesztendő devizaösszeg sincs meghatározva, akkor a bank az erőfölényével visszaélve kiszolgáltatott helyzetbe hozta az adóst, az előnyök és kockázatok aránytalanul oszlanak meg (magyarán: az előnyök mindegyike a banknál, a kockázatok mindegyike ellenben az ügyfélnél landolt). A szerződés polgári perben semmissé nyilvánítható -- ismétlem, csak akkor, ha sem forintban, sem devizában nem tartalmaz fix havi törlesztőrészletet. Amennyiben a bankok tömegesen ilyen szerződéseket kötöttek, akkor a csoportos keresetek földcsuszamlásszerű pozíciófordulást hozhatnak, és a bankok elveszíthetik ... extraprofitjuk egy részét.

A devizahitelek másik gyenge pontja az ingatlanfedezet feletti tartozásnál található. A jelenlegi gyakorlat szerint amennyiben az ügyfél nem törleszt, a bank elárverezi az ingatlant, és annak árverési értéke felett még tartozást is követelhet. Ez az angolszász világban csak ritkán fordul elő, például akkor, ha egy második jelzáloghitelből medencét épített a tulajdonos, ám annak értéke nem érvényesül az ingatlan értékében. Illetve akkor, ha egy új ház értékének 80-100%-a erejéig kapott hitelt a tulajdonos, és az ingatlan értéke azóta jelentősen csökkent. A magyar ingatlanhitelek elbírálásánál eleve nyomott árat feltételezett a bank, és annak is csak az 50-60%-a erejéig adott hitelt. Akkora óvatossággal járt el, hogy szinte lehetetlenné tette, hogy a tulajdonos az ingatlan értékénél nagyobb tartozást halmozzon fel: kivéve, ha a hitel törlesztőösszegei a svájci frank kétszeres árfolyamemelkedése plusz ismeretlen banki mutatók miatt még magasabbra szöknek, ÉS pang az ingatlanpiac. Ezzel a devizahitel hazardírozás kategóriába kerül, és kimeríti a tisztességtelen szerződés ismérveit. A pénzügyi felügyeletnek az ügyfél kérésére hivatalból meg kéne semmisítenie a devizahitel-szerződést, lehetetlenné téve, hogy az ingatlan árverési értékénél többet követeljen az adóstól. Ha a bank rosszul mérte fel, mennyit kaphat nemteljesítés esetén az ingatlanért úgy, hogy az még fedezze az adósságot, az a bank üzleti kockázata, azaz a bank problémája. Csodálkozom, hogy az ügyfelek érdekeit védő állami hatóságok eddig még nem jöttek rá erre a megoldásra.

A rend kedvéért leírom az amerikai megoldást is hasonló esetekre: 1. a tulajdonos állami refinanszírozást kérhet, amely az ingatlan értékét meghaladó tartozásra is kiterjed (120%-ig); 2. az adós önként árverést kérhet az ingatlanára, megállapodva a bankkal, hogy az elengedi az esetleges többlettartozás egy részét vagy egészét; 3. az adós magáncsődöt jelenthet ingatlanai és nem létfontosságú ingóságai elárverezése mellett -- a többletadósságot leírják, de az ügyfél sokáig vagy soha többé nem fog hitelt kapni; 4. az adós magáncsődöt jelenthet törlesztési megállapodással, azaz kisebb részletekben akár élete végéig törleszthet, de szociális támogatásra jogosult, hogy ne kerüljön életveszélybe. Az általam olvasott amerikai oldalak megjegyzik, hogy magáncsődöt általában a gazdagok jelentelenek, akik tovább nyújtózkodtak a takarójuknál. Magyarországon ellenben a kisemberek kerültek teljesen reménytelen helyzetbe a svájci frank kezelhetetlen mértékű árfolyamemelkedése, valamint a bankok tisztességtelen magatartása miatt.

3 megjegyzés:

  1. Egy kis korrekcio:
    "A magyar ingatlanhitelek elbírálásánál eleve nyomott árat feltételezett a bank, és annak is csak az 50-60%-a erejéig adott hitelt."

    45% volt a magas arfolyamkockazatu jelzaloghitelek (CHF, JPY) HB erteke.

    Talan kis segitseg azoknak, akik ezt olvassak netan, a tervezett arfolyam rogzitessel kapcsolatban:

    Alapvetoen senkinek sem javaslom az arfolyamrogziteset a CHF hitelnek. Miert? Az ok egyszeru, kamatostul kell majd visszafizetni, a most "megsporolt" forintokat. En nem akarnek megtobb hitelt a nyakamba. Aki teheti, gyorsitsa fel a hitel torleszteset. Hogyan? A hitelszerzodestol fuggoen, kerjen futamido novelest, es vagy halasztast (csak kamatot es kezelesi koltseget fizetunk a bank fele). Az eredmeny egy olcsobb torleszto reszlet. A fentmarado plussz osszeget pedig egy megtakaritasba fizesse be. Az idotavtol es a kockazatturo kepessegtol illetve a hitel fajtajatol (lakasvasarlasi v szabfel jelzalog) fuggoen, a javasolt befektetesi formak:
    - LTP
    - UL biztositasok
    - Befektetesi alapok

    Ez annyit eredmenyez, hogy azt a tokereszt amit a banknak visszafizetnenk, magunknak megkamatoztatjuk es felhalmozzuk. A kello osszeg elerese utan, pedig elotorleszthetjuk a hitelunk. Ez egy atlagos 20 eves futamideju hitel eseteben 5 evet rovidit.

    Penzugyi tanacsadokent, csak ezt tudom javasolni.

    VálaszTörlés
  2. Kedves Horst: Nagyon köszönöm a pontosítást, a 45%-os hitelezési érték is arra vall, hogy a bank a lehetőségek szerint igyekezett megóvni magát és a hitelfelvevőt is a bebukástól. A svájci frank ilyen mértékű szárnyalása nem volt előre látható, senkit nem neveznék felelőtlen kockázatvállalónak ebben az ügyben. Ha visszamehetnénk az időben, jelenlegi ismereteink fényében euró alapú hitelt kellett volna felvenni. A következő évek során viszont várhatóan ismét lemegy a svájci frank árfolyama, így a futamidő végére egy ma rettenetesnek tűnő hitel egész kedvező mérleggel végződhet. Egyetértek azzal, hogy nem célszerű élni az árfolyamrögzítés lehetőségével -- mivel az elvben ekvivalens ugyan a halasztással, de a bank számára nemszeretem megoldás, ezért rejtett plusz költségek lehetnek benne. A futamidő módosítás + párhuzamos befektetés jó javaslat is lehet, ha a befektetés többet hoz, mint amit a normál ütemű törlesztéssel megspórolunk: az ördög szokás szerint itt is a részletekben rejlik. A frank árfolyama minden valószínűség szerint lejjebb megy, tehát egy ma halasztott hitel forintban később kevesebbe kerül, mintha most törlesztenénk. Ez kb. öt éves futamidőre igaz, de nem igaz tíz éves távlatban, ami a megtakarítások jellemző futamideje. Összességében: maximum 5 évre érdemes párhuzamosan befektetni, ha ezen a távon jobb hozamot kapunk, mint amit vesztünk a halasztással...

    VálaszTörlés